Die Finanzministerkonferenz hat am 21.06.2018 Maßnahmen zur Ein­schränkung von sog. Share Deals bei der Grunderwerbsteuer be­schlos­sen. Danach sollen die Be­tei­li­gungs­grenze für An­teils­über­tra­gungen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften künftig von 95 % auf 90 % gesenkt, die Haltefrist zum Erwerb der restlichen Anteile auf zehn Jahre aus­ge­dehnt und ein neuer Ergänzungstatbestand für grund­stücks­be­sitzende Kapitalgesellschaften eingeführt werden. FIDES gibt Ihnen einen Überblick über die bevorstehende Reform der Grund­er­werb­steuer bei Share Deals.

Erwerb von Beteiligungen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften (Share Deal)

Nach derzeitiger Rechtslage wird ein Erwerbsvorgang fingiert, wenn sich innerhalb einer fünfjährigen Frist der Gesellschafterbestand einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft mittelbar oder unmittelbar um mindestens 95 % ändert (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Der Ergänzungstatbestand des § 1 Abs. 2a GrEStG wird durch § 1 Abs. 3 und 3a GrEStG erweitert, wonach die mittelbare oder unmittelbare Vereinigung oder der Erwerb von mindestens 95 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft oder ein Rechtsvorgang, der zum Innehaben einer mindestens 95 %igen wirtschaftlichen Beteiligung an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft führt, einen steuerbaren Erwerbsvorgang auslöst.
In der Gestaltungspraxis wurde bisher eine Überschreitung der Beteiligungsgrenze von 95 % regelmäßig vermieden (sog. RETT-Blocker). Außerdem wird der Wechsel im Gesellschafterbestand häufig zeitlich gestreckt. Gegen diese Gestaltungen zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer richtet sich die geplante Neuregelung. 

Geplante Neuregelung

Das Reformvorhaben soll folgende Änderungen herbeiführen:

  • Absenkung der Beteiligungsgrenze: Die Beteiligungsgrenze soll in sämtlichen Ergänzungstatbeständen (§ 1 Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG) von 95 % auf künftig 90 % der Anteile herabgesetzt werden.
  • Verlängerung der Haltefristen von fünf auf zehn Jahre: Die derzeitige Fünf­jahres­frist für die Änderung im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft in § 1 Abs. 2a GrEStG soll auf zehn Jahre ausgedehnt werden. Desgleichen ist wohl von einer Ausdehnung der zeitlichen Fristen für die Grunderwerbsteuerbefreiungen in §§ 5, 6 GrEStG sowie § 6a GrEStG von jeweils fünf Jahren auf zehn Jahre auszugehen.
  • Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften mit Grundbesitz: Die für den Gesellschafterwechsel an grundstücksbesitzenden Per­so­nen­ge­sell­schaf­ten geltende Vorschrift des § 1 Abs. 2a GrEStG stellt nicht darauf ab, dass ein einzelner Gesellschafter eine bestimmte Beteiligungsschwelle überschreitet. Diese Regelung soll nun entsprechend für grundstücksbesitzende Kapitalgesellschaften eingeführt werden, weil bei diesen bislang nur die sog. Anteilsvereinigung erfasst wird, d.h. die Vereinigung von mindestens 95 % der Anteile in einer Hand. Umgesetzt werden könnte dies durch Einführung eines § 1 Abs. 2b GrEStG. Die personenbezogenen Vergünstigungen für Per­so­nen­ge­sellschaften (§§ 5, 6 GrEStG) sollen jedoch nicht auf Kapitalgesellschaften übertragen werden.

Die Finanzministerkonferenz hat den Bund und die zuständigen Landesstellen um kurzfristige Erarbeitung von Gesetzestexten und das Bundesfinanzministerium um deren Einbringung in ein Gesetzgebungsverfahren gebeten. Da auch der Ko­alitions­ver­trag zwischen CDU, CSU und SPD vom 12.03.2018 die Umsetzung einer gesetzlichen Regelung zu Steuergestaltungen bei Share Deals im Anschluss an die Prüfung durch Bund und Länder vorsieht, ist mit einer verschärfenden Ge­setzes­änderung zu rechnen.

Praxisfolgen

Share Deals werden zukünftig an Attraktivität verlieren.

Durch eine Verlängerung der Haltefrist auf zehn Jahre bei grundstücksbesitzenden Personengesellschaften und voraussichtliche Ausdehnung der zeitlichen Fristen für die Grunderwerbsteuerbefreiungen in §§ 5, 6 GrEStG auf ebenfalls zehn Jahre erfordern zeitlich gestreckte Erwerbe zukünftig einen langen Atem. Zudem muss durch die Absenkung der Quote auf 90 % bei sämtlichen Erwerbsvorgängen ein Altgesellschafter in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben, so dass der vielfach angestrebte komplette Erwerb der grundstücksbesitzenden Gesellschaft nicht mehr (zeitnah) möglich ist. Dies gilt insbesondere auch bei Einführung eines neuen Er­gän­zungs­tat­be­stands für grund­stücks­besitzende Kapital­gesellschaften. Erst nach Ablauf der 10-Jahresfrist könnte der verbliebene 10,1 %-ige Anteil auf einen Co-Investor übertragen werden.

Durch die Einführung eines Er­gänz­ungs­tat­be­stands für Kapitalgesellschaften mit Grundbesitz kann durch Aktienhandel an der Börse ein grunderwerbsteuerbarer Wechsel im Gesellschafterbestand von 90 % innerhalb von 10 Jahren erfolgen. Die Feststellung der Tatbestandserfüllung wäre mit erheblichen praktischen Schwierig­keiten verbunden.

Bedeutsam wird der erstmalige Anwendungszeitpunkt der geplanten Neuregelung sein (Rückwirkung). Derzeit sollte das Reformvorhaben insbesondere bei der Vereinbarung von Call-/Put-Optionen berücksichtigt werden. FIDES kann Sie im weiteren Gesetz­ge­bungs­prozess bei der steuer­optimalen Strukturierung von Immo­bilien­trans­aktionen begleiten.

Gerne stehe ich für weitere Fragen persönlich zur Verfügung: