Das Bundes­ministerium für Finanzen (BMF) hat am 08.05.2019 einen Referen­ten­ent­wurf für die Re­form der Grund­erwerb­steuer im Bereich der sog. Share Deals bzw. RETT-Blocker-Gestaltungen (RETT: „real estate transfer tax“) vor­gelegt. Zweck des Ge­setzes­vor­habens ist es, Share Deal“-Ge­staltun­gen durch die Ab­sen­kung von Be­teiligungs­schwellen von 95 % auf 90 %, Ver­­län­­gerung von Halte- und Be­ob­achtungs­fristen von fünf auf zehn bzw. fünfzehn Jahre und die Ein­füh­rung eines neuen Er­gänzungs­tat­be­stands für Ka­pi­tal­ge­sellschaften (§ 1 Abs. 2b GrEStG-E) wirt­schaft­lich un­attraktiv(er) zu machen. FIDES informiert Sie über die prak­tischen Kon­se­quenzen der ge­planten Grund­er­werb­steuer­reform.

Hintergrund des Reformvorhabens

Bei sog. Share Deals werden Grundstücke nicht als solche übertragen, sondern lediglich Anteile an grundbesitzenden Gesellschaften. Bei geeigneter Strukturierung lösen solche Share Deals bisher keine oder eine nur geringfügige Grunderwerbsteuer aus. Dabei orientieren sich die gängigen Share Deal-Varianten an den Be­tei­li­gungs­schwellen der Er­gän­zungs­tat­bestände des § 1 Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG (95 %) sowie an den Vor­be­sitz­zeiten der Grund­er­werb­steuer­be­freiung des § 6 GrEStG („mitgebrachter“ Co-Investor, Zurückbehaltung eines 5,1 %-igen Anteils durch den Altgesellschafter, gestreckter Erwerb).

Das von einer Bund-Länder-Arbeitsgruppe im Auftrag der Finanz­mi­nis­ter­konferenz entwickelte Konzept zur Ein­dämmung entsprechender Share Deals wurde nun in einen am 8.5.2019 ver­öffentlichten Re­ferenten­ent­wurf des BMF über­nommen (Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften, „Jahressteuergesetz – JStG 2019“). Zweck des Ge­setz­ge­bungs­vor­habens ist es, Share Deal-Gestaltungen wirtschaftlich unattraktiv(er) zu machen.  

Wesentliche Elemente des Referentenentwurfs

Zur Einschränkung von Share Deal-Gestaltungen enthält der Referentenentwurf folgende Änderungen:

  • Herabsetzung der in den Ergänzungstatbeständen des § 1 Abs. 2a, 3, 3a GrEStG enthaltenen Beteiligungsschwellen von 95 % auf 90 %,
  • Verlängerung der Halte- und Beobachtungsfristen von fünf auf zehn Jahre in §§ 1 Abs. 2a, 5, 6 und 7 GrEStG-E,
  • Schaffung eines neuen Ergänzungstatbestands § 1 Abs. 2b GrEStG-E für Gesellschafterwechsel bei grundbesitzenden Ka­pi­tal­ge­sell­schaften iHv. mindestens 90 % innerhalb von zehn Jahren sowie die
  • Ergänzung des § 6 GrEStG um eine zusätzliche Vorbehaltens­frist von fünfzehn Jahren für Fälle des „gestreckten Erwerbs“, § 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG-E.

Darüber hinaus enthält der Referentenentwurf folgende Änderungen:

  • Anwendung des Grund­be­sitz­werts anstelle des vereinbarten Kauf­preises auf Grundstücksverkäufe im Rückwirkungszeitraum von Um­wandlungs­fällen, § 8 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG-E, und Ein­führung einer An­zei­ge­pflicht für solche Gestaltungen, § 19 Abs. 1 S. 1 Nr. 9 GrEStG-E, und die
  • Auf­hebung der Begrenzung des Ver­­spä­­tungs­­zu­schlags für die GrESt, § 19 Abs. 6 GrEStG-E.

Die Neuregelungen sollen erstmals auf Er­werbs­vor­gänge angewandt werden, die nach dem 31.12.2019 ver­wirklicht werden. Dieser Grund­satz wird im De­tail aber durch Über­gangs­vor­schrif­ten zur zeit­lich­en An­wen­dung der Neu- und Alt­re­ge­lungen ein­ge­schränkt.

Einschätzung der ge­planten Neu­regelungen und Praxis­folgen

Der Referen­ten­entwurf führt zu einer deut­lichen Ver­schärf­ung der Rechts­lage. Das ge­setz­ge­berische Ziel, Share Deals wirt­schaft­lich unattraktiv(er) zu machen, wird durch die Ab­senkung der Be­tei­li­gungs­höhe der Er­gän­zungs­tat­be­stände auf 90 % und Ver­län­ger­ung der Halte­fristen auf zehn bzw. fünf­zehn Jahre erreicht. Die im Wirt­schafts­leben als sehr lang zu er­ach­teten Fristen schrän­ken die un­ter­neh­mer­ische Dis­po­sitions­frei­heit deut­lich ein.

Durch die ge­plante Ein­führ­ung des § 1 Abs. 2b GrEStG-E wird die Share Deal-Ge­stal­tung eines „mitgebrachten“ Co-Investors zu­künftig ent­fallen. Nach der neuen Rechts­lage bedürfen Share Deal-Ge­stal­tungen ent­weder eines dauer­haften 10,1 %-igen Alt­ge­sell­schafters oder eines be­sonders langen Atems beim gestreckten Erwerb (15 Jahre).

An der Neuregelung bestehen verschiedene materiell-rechtliche und ver­fassungs­recht­liche Zweifel. Beispielhaft sei die fehlende Abstimmung des § 1 Abs. 2b GrEStG-E mit den Steuerbegünstigungen der § 1 Abs. 6 GrEStG und §§ 5, 6, 6a GrEStG, die Absenkung der Beteiligungsschwelle bei weiter­hin gel­tender Vollbesteuerung und die fehlende Zielgenauigkeit des § 1 Abs. 2b GrEStG-E als Miss­brauchs­ver­hin­der­ungs­vor­schrift und Unmöglichkeit der Tat­be­stands­er­mittlung bei Börsen­notierung er­wähnt.
Es bleibt zu hoffen, dass im weiteren Gesetz­ge­bungs­ver­fahren ziel­ge­nauere Neu­re­ge­lungen an­ge­strebt werden. FIDES wird Sie über den weiteren Gang des Ge­setz­ge­bungs­verfahrens informieren und kann Sie bei der steuer­optimalen Struk­turierung von Share Deals unter­stützen.