Mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vom 04.08.2019 (BGBl. I 2019, S. 1122) hat der Gesetzgeber steuerliche Investitionsanreize für Vermieter im bezahlbaren Mietsegment gesetzt. Seitdem kann für Mietwohnungen neben der normalen Gebäudeabschreibung eine Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 % der Anschaffungs-/Herstellungskosten im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden drei Jahren geltend gemacht werden (§ 7b EStG), wobei die Förderobergrenze (Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung) max. EUR 2.000 pro Quadratmeter beträgt. Zudem muss die betreffende Wohnung laut Gesetz im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden.

Mit Schreiben vom 07.07.2020 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) nunmehr auf in der Praxis bestehende offene Fragen und Rechtsunsicherheiten bei der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung reagiert und deren Voraussetzungen konkretisiert bzw. erläutert. In dem o. g. Schreiben geht die Finanzverwaltung zum Beispiel auf die Ermittlung der relevanten förderbegünstigten Wohnfläche ein. Diese und andere wesentliche Klarstellungen werden nachfolgend erläutert.

Wesentliche Klarstellungen

Eine wesentliche Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist, dass der betreffende Bauantrag oder - sofern eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist - die Bauanzeige nach dem 31.8.2018 und vor dem 01.01.2022 gestellt wird. Hierzu hat die Finanzverwaltung in ihrem eingangs genannten Schreiben nunmehr klargestellt, dass hinsichtlich der Einhaltung des zeitlichen Kriteriums auf das Eingangsdatum des Bauantrags (der Bauanzeige) bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde abzustellen ist. Sofern der Bauantrag bzw. die Bauanzeige in dem o. g. Zeitfenster gestellt worden sind, kann die Sonderabschreibung auch dann geltend gemacht werden, wenn die neue Mietwohnung erst nach dem 31.12.2021 fertiggestellt wird.

Zudem kann die Förderung laut Gesetz nur für Bauten geltend gemacht werden, deren Kosten je Quadratmeter EUR 3.000 nicht übersteigen (Baukostenobergrenze). Die dafür erforderliche Berechnung der Baukosten pro Quadratmeter ist nach nunmehr veröffentlichter Auffassung der Finanzverwaltung entweder nach der Wohnflächenverordnung oder auf der Grundlage der DIN 277 vorzunehmen und anhand der Bauunterlagen nachzuweisen. Abweichend von der Wohnflächenverordnung sind allerdings auch Nebenräume wie z. B. Kellerräume, Trockenräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume in die Wohnflächenberechnung mit einzubeziehen. 

Darüber hinaus weist die Finanzverwaltung darauf hin, dass die Sonderabschreibung grundsätzlich auch für Wohnungen in Studenten- oder Seniorenwohnheimen geltend gemacht werden kann. Hierfür muss die betreffende Wohnfläche aber mindestens 20 qm und weniger als 23 qm betragen. Des Weiteren muss es sich um eine Wohnung in einem Studentenwohnheim in Gestalt eines Appartementhauses, ein abgeschlossenes Appartement in einem Seniorenheim oder eine Unterkunft für betreutes Wohnen handeln. 

Die Sonderabschreibung kann ferner nur für neue Wohnungen (Förderobjekt) geltend gemacht werden. Als „neu“ gilt eine Wohnung laut Finanzverwaltung auch dann, wenn sie durch Aus- und Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbesondere Dachgeschossausbauten) entstanden ist. Eine Sanierung bzw. Modernisierung vorhandenen Wohnraums stellt demgegenüber keine neue Wohnung dar.

Ferner muss die begünstigte Wohnung langfristig und entgeltlich zu fremden Wohnzwecken überlassen werden. Sollte das Mietentgelt weniger als 66 % der ortsüblichen Miete betragen, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Sonderabschreibung kann dann lediglich für den Wohnungsteil geltend gemacht werden, der entgeltlich überlassen wird. Demgegenüber nicht förderbegünstigt sind Wohnungen, die nur der vorübergehenden Beherbergung von Personen dienen. Hierunter fallen z. B. Ferienwohnungen.

Abschließend stellt die Finanzverwaltung im BMF-Schreiben eine Checkliste zur Prüfung der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung zur Verfügung.

Fazit

Mit dem BMF-Schreiben vom 07.07.2020 werden wichtige Fragen und damit bestehende Rechtsunsicherheiten betreffend die Inanspruchnahme der steuerlichen Begünstigung von Mietwohnungsneubauten wie z. B. die Ermittlung der maßgeblichen Wohnfläche geklärt. Vor diesem Hintergrund ist das nunmehr veröffentlichte BMF-Schreiben zu begrüßen.

Gerne stehe ich für weitere Fragen persönlich zur Verfügung: