Umsatzsteuer 2026: Verschärfung der Vorsteueraufteilung bei Immobilien
Durch eine gesetzliche Neuregelung wird die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Immobilien ab 2026 strenger gefasst. Der Flächenschlüssel wird zum gesetzlichen Standardmaßstab, was für viele Immobilienbesitzer einen unmittelbaren Prüfungs- und Handlungsbedarf auslöst.
Gesetzlicher Vorrang für den Flächenschlüssel
Die Aufteilung von Vorsteuerbeträgen bei Immobilien, die sowohl für steuerpflichtige als auch für steuerfreie Umsätze genutzt werden, wird ab 2026 gesetzlich präzisiert. Durch einen neuen Satz in § 15 Abs. 4 UStG legt der Gesetzgeber fest, dass für Grundstücke vorrangig eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen vorzunehmen ist. Ein umsatzbezogener Aufteilungsmaßstab ist künftig nur noch dann zulässig, wenn keine präzisere wirtschaftliche Zuordnung möglich ist.
Festschreibung der bisherigen Rechtsprechung
Diese Änderung ist keine inhaltliche Kehrtwende, sondern eine gesetzliche "Festziehung" bewährter Grundsätze. Bereits in der Vergangenheit forderten der Europäische Gerichtshof (EuGH) und der Bundesfinanzhof (BFH), dass der Flächenschlüssel als die grundsätzlich vorzugswürdige Methode anzuwenden ist. Die Finanzverwaltung hatte diese Sichtweise bereits im Umsatzsteuer-Anwendungserlass (UStAE) übernommen. Mit der ausdrücklichen Aufnahme ins Gesetz wird die Hürde für abweichende Methoden nun jedoch deutlich erhöht.
Handlungsbedarf für Immobilienbesitzer
Für Eigentümer bedeutet dies eine verschärfte Dokumentationspflicht. Wer weiterhin einen objektbezogenen Umsatzschlüssel nutzen möchte, muss im Zweifelsfall nachweisen können, dass dieser zu einem (noch) präziseren wirtschaftlichen Ergebnis führt als der Flächenschlüssel. Fachverbände befürchten hier bereits eine faktische Einschränkung des Gestaltungsspielraums.
Empfehlung für die Praxis
Unternehmer sollten ihre bestehenden Aufteilungsschlüssel zeitnah validieren. Insbesondere bei älteren Immobilienobjekten oder komplexen Mischnutzungen empfiehlt sich eine Überprüfung der Nutzflächenberechnung, um den Vorsteuerabzug langfristig rechtssicher zu gestalten. Wir unterstützen Sie gerne dabei, Ihre Immobilienstrategie an die neuen gesetzlichen Anforderungen anzupassen und die notwendige Dokumentation für kommende Betriebsprüfungen vorzubereiten.
Ihr Ansprechpartner
Andreas Hlawaty
Steuerberater